Novas Regras para o Financiamento Habitacional via FGTS
Conforme amplamente divulgado em rede nacional, recentemente o Governo Federal alterou o limite para a utilização dos saldos de FGTS com relação ao valor de avaliação do imóvel, que, segundo a nova regra, é de até R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), nos termos da Resolução do Banco Central n. 4.676/2018.
Além disto, a nova Resolução do Banco Central trouxe impacto positivo quanto aos encargos contratuais, limitando a taxa de juros em 12% (custo efetivo máximo) ao ano e correção monetária do saldo devedor pelo incide da TR (taxa referencial), sendo que este índice possui a mesma base de correção da poupança.
Portanto, àqueles interessados em adquirir imóvel próprio podem pleitear pelo uso do FGTS, em qualquer instituição bancária, já que o uso do FGTS não está vinculado a contratos apenas com a Caixa Econômica Federal.
Ocorre que a problemática paira sobre aqueles que já possuem contrato firmado anteriormente e que necessitam do FGTS para amortizar o saldo devedor ou quitar integralmente o contrato e aqueles em que o valor de avaliação do imóvel é superior à R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais).
Nestes casos, há o entendimento do Judiciário de que o uso do FGTS é direito do trabalhador, constituindo seu patrimônio pessoal, e assim, está disponível para o seu uso, independentemente das limitações do Governo Federal.
Tal entendimento possui escopo no fato de que a Lei n. 8.036/90, a qual regula o FGTS, não estabelece qualquer restrição neste sentido, cuja não liberação do FGTS, por mero desacordo com a Resolução do Banco Central do Brasil, não pode prejudicar ou restringir o direito do adquirente do imóvel.
Todavia, o adquirente deve preencher certos requisitos dispostos na Lei n. 8.036/90, nos termos do art. 20, atrelada a Resolução do Conselho Curador do FGTS n. 541/2007, que, pode-se destacar os mais relevantes como sendo: a) ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS (não necessariamente de modo consecutivo); b) não possuir outro financiamento ativo no âmbito do SFH, em qualquer região do país; c) não ser proprietário de outro imóvel no mesmo município em que resida.
De acordo com a interpretação acima, já existe posicionamento pela liberação do FGTS para contratos pactuados fora do SFH, inclusive.
Destaca-se trecho de decisão proferida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região:
Não se pode olvidar, ainda, que a restrição do uso do FGTS para contratos que, necessariamente, sejam atrelados ao SFH foi superada há tempos pelos Tribunais nacionais – permitindo-se, portanto, o levantamento dos valores depositados em conta do FGTS para pagamento de financiamento habitacional, independente da linha de crédito a que esteja vinculado. Nesse sentido: STJ: REsp n. 669.321/RN; REsp n. 562.640/PB; REsp 711.100/RS; TRF4: AC 2004.71.00.004217-0/RS; AC 2004.71.11.002074-0; AC 2001.70.00.039580-3. (TRF-4 – AG: 50054955820184040000 5005495-58.2018.4.04.0000, Relator: VÂNIA HACK DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 03/07/2018, TERCEIRA TURMA)
Conclui-se então que foi dado uma maior abrangência e relevância ao uso do FGTS para aquisição de imóvel, seja este novo ou usado, cuja consequência valoriza os direitos fundamentais, buscando, ainda, pelo aquecimento do comércio imobiliário.