Nos contratos de locação de imóveis, sejam eles para o comércio ou residência, é muito comum se observar uma cláusula que dispõe acerca do direito de preferência do locatário na venda do bem.
Ocorre que, na prática, a invocação do direito de preferência pelo locatário pode gerar complicações, justamente porque certos requisitos devem ser cumpridos, os quais, muitas das vezes, não são claros o suficiente.
Inicialmente, através do artigo 27 da Lei do Inquilinato, se observa um dever do locador proprietário de comunicar o locatário acerca da intenção da venda do imóvel e, informar todo os termos da proposta recebida, oportunizando prazo ao locatário para manifestação, sendo que este deverá esclarecer se poderá cobrir a proposta do terceiro, em igual ou melhor condição.
Todavia, passa-se desapercebido o direito do locatário em ter averbado (anotado) seu contrato de locação junto a matrícula do imóvel, uma vez que a partir do registro é que se garantirá todos os efeitos do direito de preferência, pois se dará ampla publicidade da locação, nos termos do artigo 33 e artigo 81 da Lei do Inquilinato.
Pela análise do artigo 33 da Lei do Inquilinato, a indenização se dá pelas perdas e danos, bem como, o locatário poderá pleitear para si o imóvel (adjudicar o bem), sendo que o locatário, para ambos os casos, deverá comprovar o prejuízo econômico, lucros cessantes e danos emergentes, e a capacidade de compra do imóvel.
Dependendo daquilo que se pretende perseguir (se indenização ou a adjudicação), o prazo para ajuizamento da respectiva ação em Juízo também diverge, sendo que, para as perdas e danos, entende-se que seria uma pretensão indenizatória e, portanto, se aplica o prazo prescricional de 10 anos (art. 205 do Código Civil). Ao passo que para a adjudicação do imóvel, é prazo decadencial de 06 meses, a contar do registro da compra e venda realizada com o terceiro.
Portanto, deve-se objetivar, sempre que possível, pela averbação, na matrícula do imóvel, a existência do contrato de locação, já que tal ato é uma garantia, prevista em Lei, em favor do locatário, o qual poderá se valer da indenização, senão da busca pelo bem.